Освоение территории – Комплексное освоение территории

Содержание

Комплексное освоение территории — это что такое? :: BusinessMan.ru

Рынок новостроек предлагает большой выбор объектов недвижимости, из которых покупатель может выбрать подходящий для себя вариант, ориентируясь на финансовые возможности и другие характеристики строительства. Новой тенденцией является комплексное освоение территории. Эта модель застройки считается максимально эффективной, экономически выгодной и оправданной в условиях дефицита земель и загруженности коммунальных сетей мегаполисов. Так как данный термин относительно новый, то вызывает большой интерес со стороны потенциальных покупателей жилья. Сегодня мы поговорим о комплексном освоении и развитии территорий, а также обсудим перспективы данной категории жилищного строительства.

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Стоит иметь в виду, когда мы говорим о комплексном освоении территории, – это то определение, в которое входит в целый ряд понятий, входящих в систему деятельности по освоению территорий. Данный вопрос мы всего лишь слегка затронем в этой статье, ведь больше всего нас все же интересует аббревиатура КОТ.

Итак, комплексное освоение территорий – это проекты застройки земель, подразумевающие масштабное строительство жилых комплексов общей площадью не менее ста тысяч квадратов. Обычно в подобный комплекс входит несколько многоквартирных домов, объединенных единым архитектурным планом и дизайном. Также они находятся в схожей ценовой категории. Специалисты говорят, что чаще всего комплексное освоение территорий – это жилье эконом- и комфорт-класса, рассчитанное на массового покупателя со средним уровнем достатка.

Стоит заметить, что данная модель застройки включает в себя всю сопутствующую инфраструктуру, которая возводится силами строительной организации. В большинстве случаев в результате возникают крупные микрорайоны, расположенные на окраине густонаселенных городов и обладающие даже собственными коммунальными сетями.

Немного истории

Впервые о КОТ заговорили приблизительно десять лет назад. Тогда правительством РФ был выпущен документ, где указывались некоторые требования к проектам комплексного освоения территорий. В первую очередь обозначалась обязанность застройщика ввести в эксплуатацию объекты инфраструктуры, включающие социальные объекты и инженерные сети. Также КОТ подразумевает и строительство транспортных развязок, причем бюджетные средства в подобной деятельности не должны использоваться. Все расходы ложатся на плечи застройщика и инвесторов, которых он сможет привлечь на проект.

Интересно, что на сегодняшний день попасть в разряд комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства смогли не более десяти проектов. Многие из претендентов не добились соответствия всем предъявленным условиям и на сегодняшний день только планируют приступить к деятельности по КОТ.

Стоит заметить, что еще в советские времена принцип комплексной застройки очень активно использовался. Особенно это было актуально в тридцатые годы прошлого века. Тогда на пустырях возводились целые микрорайоны, а порой и города. Однако цели, преследуемые тогда и сейчас, существенно разнятся. В Советском Союзе главной задачей было строительство большего количества квадратных метров. Поэтому целые микрорайоны получались одноликими и серыми. Современный подход как раз основан на качественном освоении пространства. Многие застройщики утверждают, что они продают не столько квартиры, сколько определенный образ жизни. А за это покупатель как раз готов платить практически любые деньги.

Причины популярности комплексного строительства

Земельные участки для комплексного освоения территорий сейчас пользуются большим спросом, и это немудрено. Ведь с каждым годом в городах остается все меньше свободных земель, которые можно было бы использовать в качестве места для новостроек. Если ранее в мегаполисах можно было выстроить несколько домов практически в центре и присоединить их к уже имеющимся городским коммуникациям, то сейчас сделать это уже невозможно. Поэтому застройщикам приходится рассматривать территории на окраине и разрабатывать для своих новостроек интересные концепции. По итогу покупатель получает необычный проект с развитой инфраструктурой и множеством преимуществ.

Не стоит упускать из виду и себестоимость строительства. Как правило, чем масштабнее проект реализует застройщик, тем дешевле он ему обходится. Поэтому даже с учетом необходимости обустраивать все близлежащие к новостройкам территории, он получает существенную прибыль. К тому же имеет возможность заинтересовывать покупателя всевозможными скидками, акциями, снижающими первоначально заявленную стоимость жилья на десять-тридцать процентов. Подобный подход не может не подкупать будущих собственников квартир.

Большинство покупателей, которым уже посчастливилось стать владельцами жилья в подобных проектах, с большим восторгом рассказывают о них друзьям и знакомым, что подогревает интерес к КОТ. В первую очередь их подкупает современное оснащение жилищных комплексов. Обычно в них входит видеонаблюдение, спортивные и детские площадки, тщательно продуманные парковые зоны и переходы через проезжую часть. Сами строения тоже выглядят стильно и по-современному. Порой район, который входил в комплексное освоение земель, напоминает маленький кусочек Европы своей красотой и необычным дизайном.

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Здесь выгода для местных властей также очевидна. Они не являются инвесторами, когда речь заходит об инженерных сетях или инфраструктуре. Подобные моменты всегда оговариваются в договоре о комплексном освоении территории, поэтому городу необходимо просто наблюдать за ходом строительства и потом принять готовые объекты на баланс.

Сейчас уже не единожды велась речь о коллективном освоении территорий несколькими застройщиками. В таком случае они вполне могут в дальнейшем являться и управляющей компанией, осуществляющей руководство котельными, электрическими сетями и другими инженерными объектами, возведенными и введенными в эксплуатацию ими же. Однако на сегодняшний момент законодательной базы под такой проект не существует. Однако это не означает, что в ней нет необходимости или она не появится в скором времени.

Минусы КОТ

Несмотря на то что мы уже перечислили множество явных преимуществ комплексного строительства, у него существуют и минусы, о которых сами покупатели часто забывают. В первую очередь это длительность проекта. Так как одновременно возводить весь микрорайон застройщик не может, то он вводит дома в эксплуатацию в несколько очередей. Когда речь идет о масштабных проектах, то это могут быть строения не только второй, но третьей и даже четвертой очереди. Данный нюанс необходимо учитывать, приобретая квартиру в подобном комплексе.

Также некоторые специалисты относят к минусам КОТ и возведение объектов инфраструктуры по остаточному принципу. Обычно все необходимое для комфортного проживания покупатели получают только после сдачи в эксплуатацию последнего дома. А это может занять и пять лет после заселения первых жильцов. Поэтому сегодня прорабатывается закон, который обяжет застройщиков параллельно домам возводить и инфраструктуру района.

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Мы уже упоминали в предыдущих разделах статьи о том, что комплексное и устойчивое развитие территорий имеет четыре формы, и КОТ является одной из них. Если не вдаваться в подробности, то их можно представить в следующем виде:

развитие уже застроенных территорий;
КОТ;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Стоит иметь в виду, что каждая из этих форм подразумевает кропотливую работу по разработке документации, проектированию будущих объектов и в дальнейшем обеспечению их жизнедеятельности.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

В последние годы выработался механизм предоставления участков под КОТ. Обычно территории выставляются на общие торги, но перед этим документы на них тщательно проверяются, ведь на участок не должны распространяться права третьих лиц. Принимать участие в торгах может любое юридическое лицо, однако после победы оно освобождено от необходимости публичных слушаний по межеванию или представлению документации по проекту. Сами застройщики считают такой вариант довольно удобным и экономически выгодным.

Стоит учитывать, что ранее строительные компании могли просто арендовать участки и придерживать их до определенной поры. Иногда они заключали договора субподряда, и земля, приобретенная под строительство парковки, к примеру, могла уйти под жилую застройку. Однако сегодня ситуация в корне изменилась, и комплексное освоение территорий в областях и регионах является узко направленной деятельностью. Участок, выделенный под подобную застройку, уже нельзя будет использовать иным образом.

Аренда земельных участков под КОТ

Если застройщик планирует воплотить в жизнь КОТ, то ему в любом случае необходимо выиграть аукцион. Без этого у него не будет права на заключение договора аренды для комплексного освоения территорий. Это правило закреплено на законодательном уровне.

Однако многих застройщиков интересует другой момент. Они хотят знать, можно ли уступать право аренды сторонним организациям. Под этой формулировкой многие понимают возможность продажи своего права. Здесь не может быть единого мнения. Фактически закон этого не запрещает, однако он сформулирован таким образом, что сделать подобную процедуру практически невозможно.

Ведь заключить договор о КОТ можно только путем победы в аукционе, а значит, организация должна полностью выполнить свои обязательства, указанные в бумагах. На практике застройщики столкнулись уже с большим количеством разных ситуаций, которые довольно сложно урегулировать с имеющейся правовой базой. Поэтому многие высказываются за принятие новых законов с учетом всех возможных ситуаций по аренде земель под КОТ.

Договор о комплексном освоении территорий

Этот документ считается важнейшим, когда мы говорим о подобных проектах. Для его подписания была разработана даже специальная законодательная база, где учитываются все его нюансы.

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
сроки действия документа и тому подобные пункты.

В целом можно сказать, что среди всех нюансов, связанных с КОТ, вопросы заключения договоров отработаны наилучшим образом.

Проблемы комплексного освоения земель

Хотелось бы сказать, что, несмотря на большой интерес к подобным застройкам, специалисты отмечают ряд проблем этих проектов, которые тормозят их реализацию.

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Также необходимо продумать и помощь на уровне государства, которая должна выражаться в привлечении инвесторов к подобным проектам. Ведь если учесть, что зачастую в КОТ входит еще и дорожное строительство, то нетрудно представить, как дорого это обходится застройщику. Некоторые просто не в состоянии потянуть такие масштабные проекты, хотя интерес к ним довольно высок.

Зачастую проблема КОТ заключается и в невозможности нескольких застройщиков договориться друг с другом. При создании консолидации они получили бы не только объединение своих усилий, но и смогли бы воплотить в жизнь более качественный проект, созданный в едином стиле.

Несколько слов вместо заключения

Конечно, система комплексного освоения территорий еще не выработана и на протяжении нескольких десятилетий будет совершенствоваться. Однако будущее строительства все же за этими масштабными и перспективными проектами.

businessman.ru

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ — это… Что такое ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ?

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ: любое использование ранее непосредственно не эксплуатировавшихся площадей в хозяйственных целях или для строительства дорог и населенных мест. Обычно признаком освоения территории считается ее заселенность людьми.

ОСВОЕНИЕ ЗЕМЕЛЬ
ОСЕДЛЫЕ ПТИЦЫ

Смотреть что такое «ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ» в других словарях:

освоение территории — Включение в хозяйственную деятельность новой территории, до этого имевшей неизмененный природный ландшафт … Словарь по географии
Освоение ирригационное — освоение территории с использованием искусственного орошения, дающего возможность подать необходимое количество воды во все пункты на площадь, подкомандную оросительной (ирригационной) системе … Толковый словарь по почвоведению
Освоение и исследование Сибири — Памятные монеты Банка России, посвящённые освоению и исследованию Сибири в XVI XVII вв. Основная статья: Памятные монеты России «Географическая серия» Содержание 1 Освоение и исследование Сибири, XVI XVII вв. 1.1 Освоение Сибири … Википедия
Освоение космоса — Копия ракеты Р 7 в Москве на ВДНХ Космонавтика (от греч. κόσμος Вселенная и ναυτική искусство мореплавания, кораблевождение) процесс исследования космического пространства при помощи автоматических и пилотируемых космических аппаратов. Термин… … Википедия
Освоение Севера русскими — путешествия русских на С. известны с древнейших времен. Со 2 й пол 11 в. по 1 ю пол. 12 в. новгородцы колонизовали часть беломорского побережья, ими была занята Земля Вятская , с 13 в. номинально новгородской считалась Югра (предположительно это… … Российский гуманитарный энциклопедический словарь
Образование территории — Необходимо проверить качество перевода и привести статью в соответствие со стилистическими правилами Википедии. Вы можете помочь улучшит … Википедия
Расходы организации на освоение природных ресурсов — (применительно к положениям о налогообложении налогом на прибыль организаций) расходами на освоение природных ресурсов признаются расходы налогоплательщика на геологическое изучение недр, разведку полезных ископаемых, проведение работ… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» — Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» … Википедия
Расширение территории Москвы (2011—2012) — Данные в этой статье приведены по состоянию на 26 июня 2012. Вы можете помочь … Википедия
Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» — Карточка награды Название = Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» Изображение: ИзображениеЛента: Изображение2ст = ИзображениеЛента2ст = Изображение3ст = ИзображениеЛента3ст = OriginalName =… … Википедия

Книги

Русская Арктика. Столетие в фотографиях / The Russian Arctic: A Hundred Years in Photographs, Павел Рыбкин, Почему книга, которую вы держите в руках, называется`Русская Арктика: столетие в фотографиях`? Наверное, можно было замахнуться и на 1000 лет, вспомнить о походах викингов и поморов. Однако… Категория: История и теория искусств Серия: Фотоальбомы Издатель: Паулсен, Производитель: Паулсен, Подробнее Купить за 3781 грн (только Украина)

Имеретинская низменность. Природно-геологические условия, проблемы освоения, И. П. Балабанов, С. П. Никифоров, И. С. Пашковский, На основании комплексной оценки природно-геологических условий определены основные ограничения, осложняющие современное освоение территории и прибрежного шельфа Имеретинской низменности.… Категория: Геология. Полезные ископаемые Издатель: Недра, Подробнее Купить за 667 руб
Озерные сапропели и их комплексное освоение, С. Штин, Рассмотрены вопросы образования, распространения и залегания сапропелевых отложений. Представлены минеральный и химический состав сапропелей, их водно-физические, структурно-механические и… Категория: Прочая образовательная литература Издатель: Горная книга, Подробнее Купить за 349 руб электронная книга (fb2, fb3, epub, mobi, pdf, html, pdb, lit, doc, rtf, txt)

Другие книги по запросу «ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ» >>

dic.academic.ru

Освоение территории и его виды: промышленное, сельскохозяйственное, транспортное, рекреационное

Виды освоения территории. В процессе хозяйственной деятельности человек использует природные ресурсы: земельные, водные, минеральные, климатические, биологические и др. Природные условия могут способствовать жизнедеятельности человека, а могут вызывать трудности освоения территории. Так, пустынные и горные территории, районы с многолетней мерзлотой сдерживают их использование в хозяйственных целях. А равнинный рельеф, мягкий климат, наличие рек и озер способствуют освоению земель. Рост численности жителей Земли привел к необходимости освоения новых земель. В процессе хозяйственной деятельности распахиваются земли, вырубаются леса, возводятся населенные пункты, прокладываются дороги, добываются полезные ископаемые. Таким образом,

освоение территории — это ее использование для разных видов хозяйственной деятельности, строи тельства дорог и населенных пунктов. Основная примета освоения территории — заселение ее людьми. Освоение территории приводит к использованию природных ресурсов, превращению природных ландшафтов в антропогенные.

Особенности природных условий и наличие ресурсов обусловливают разные формы использования территории. Так, наличие полезных ископаемых приводит к строительству карьеров, шахт, промышленных предприятий. Наличие плодородных почв обусловливает их использование под пашню, менее плодородных — для выпаса скота. Большие массивы лесов используются под лесоразработки, а живописные озера, реки — для организации отдыха. Увеличение числа населенных пунктов заставляет строить автомобильные и железнодорожные магистрали.

В соответствии с направлениями хозяйственной деятельности населения в Беларуси выделяются четыре основных вида освоения территории: сельскохозяйственное, промышленное, транспортное, рекреационное (рис. 64).

Сельскохозяйственное освоение. Природные условия Беларуси обусловили ее сельскохозяйственное освоение. С древних времен люди начали вырубать леса и осваивать земли под пашню. Именно поэтому в Беларуси наиболее распространены ландшафты с чередованием сельскохозяйственных угодий и лесов. Сельскохозяйственные угодья обычно занимают более плодородные земли и шире представлены в центральной части страны. В самых освоенных районах сельскохозяйственные земли занимают 80 % территории. А в структуре земельного фонда их доля составляет 43 %. Одним из направлений сельскохозяйственного освоения Беларуси стала мелиорация земель. В результате ее на месте болот возникли сенокосные луга и плодородные поля.

Промышленное освоение. В местах размещения полезных ископаемых основным видом освоения территории является промышленное. Земли, на которых основным видом выступает промышленное освоение, занимают менее 5 % территории страны. Но по степени воздействия на окружающую среду именно оно является самым сильным. Строительство карьеров, шахт, промышленных объектов полностью изменило природные ландшафты. Наиболее заметно это в Солигорском горнопромышленном районе. В Беларуси нарушенные горнодобывающей деятельностью земли занимают более 40 тыс. га. Еще большие территории заняты населенными пунктами, в которых также преобладает промышленное освоение земель.

Транспортное освоение. Сельскохозяйственное освоение привело к формированию на территории Беларуси густой сети сельских поселений. Наличие сельских и городских поселений, в свою очередь, обусловило транспортное освоение территории. На протяжении ХІХ—ХХ вв. в республике сложилась густая сеть железных и автомобильных дорог. Средняя густота железных дорог в Беларуси составляет около 27 км/1000 км², а автомобильных дорог с твердым покрытием — около 360 км/1000 км

2. По уровню транспортного освоения Беларусь превосходит большинство стран СНГ и многие страны Европы.

Рекреационное освоение. Во второй половине ХХ в. началось активное рекреационное освоение территории. Во многих странах туризм является основной статьей дохода государства, создается соответствующая инфраструктура.

Уровень освоенности. Постепенное развитие человечества во все времена вызывало изменение уровня освоенности территории. В эпоху НТР скорость изменения уровня освоенности увеличилась во много раз. Какие же показатели определяют уровень освоенности территории? Один из важнейших среди них — плотность населения. Чем больше плотность населения, тем более высокий уровень освоенности территории. Второй показатель — распаханность территории. Она характеризует уровень сельскохозяйственного освоения территории. Густота железных и автомобильных дорог показывает уровень транспортного освоения территории, а количество курортов, санаториев, зон отдыха, туристских комплексов — рекреационного.

Результатом освоения территории является создание основных производственных фондов — зданий, сооружений, оборудования. Они связаны с разными видами освоения территории. Характеризуется осво енность территории густотой основных производственных фондов, т. е. их стоимостью в расчете на 1 км². Таким образом, чем больше построено хозяйственных объектов, чем больше выпускается продукции и оказывается услуг, тем выше уровень освоенности территории.

Важный показатель уровня освоенности территории — удельный вес экономически активной территории в общей площади страны. К экономически активной территории относятся сельскохозяйственные земли, леса эксплуатационного значения, земли промышленного назначения, дороги, месторождения полезных ископаемых, зоны отдыха. Беларусь характеризуется высоким уровнем освоенности территории. Экономически активная территория составляет более 90 % площади страны.

Природно-ресурсный потенциал и емкость территории. Уровень освоенности территории характеризует степень экономического развития страны. Чем выше уровень освоенности территории, тем больше продукции выпускает хозяйство. С другой стороны, в районах с высоким уровнем освоенности возрастает нагрузка на окружающую среду, возникают экологические проблемы. Они обостряются в наи более освоенных регионах, особенно вокруг крупных городов. Поэтому сейчас стоит задача сохранения равновесия в антропогенных ландшафтах.

Под природно-ресурсным потенциалом понимается совокупность природных ресурсов территории, которые можно использовать без ухудшения состояния природных комплексов. Например, добыча полезных ископаемых в отдельных регионах может привести к загрязнению почв, поверхностных и подземных вод и т. д. Поэтому с экологических позиций не все полезные ископаемые имеют промышленное значение. То же самое можно сказать и про другие виды природных ресурсов. Рациональное природопользование обеспечивает наиболее полное использование природно-ресурсного потенциала страны и снижает возможность ухудшения экологической ситуации в ней.

Важным показателем рационального природопользования является емкость территории — возможность вместить определенное количество географических и хозяйственных объектов без ухудшения экологических функций. Чрезмерная распашка, большое количество промышленных предприятий ухудшают экологическую ситуацию. Оценка емкости территории позволяет лимитировать ее хозяйственное освоение. Сейчас строительство промышленных предприятий, дорог, водохранилищ, освоение полезных ископаемых, проведение мелиорации невозможно без предварительной экологической экспертизы. Емкость территории зависит от устойчивости ландшафтов к антропогенной нагрузке. Обычно более устойчивыми считаются сложные ландшафты. Поэтому емкость территории в них больше.

Список литературы

1. География 10 класс/ Учебное пособие для 10 класса учреждений общего среднего образования с русским языком обучения/Авторы:М. Н. Брилевский — «От авторов», «Введение», § 1—32;Г. С. Смоляков — § 33—63/Минск «Народная асвета» 2012

projecteducation.ru

освоение территории — это… Что такое освоение территории?

освоение территории

Включение в хозяйственную деятельность новой территории, до этого имевшей неизмененный природный ландшафт.

Словарь по географии. 2015.

освоение земель
осевой меридиан

Смотреть что такое «освоение территории» в других словарях:

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ — любое использование ранее непосредственно не эксплуатировавшихся площадей в хозяйственных целях или для строительства дорог и населенных мест. Обычно признаком освоения территории считается ее заселенность людьми. Экологический энциклопедический… … Экологический словарь
Освоение ирригационное — освоение территории с использованием искусственного орошения, дающего возможность подать необходимое количество воды во все пункты на площадь, подкомандную оросительной (ирригационной) системе … Толковый словарь по почвоведению
Освоение и исследование Сибири — Памятные монеты Банка России, посвящённые освоению и исследованию Сибири в XVI XVII вв. Основная статья: Памятные монеты России «Географическая серия» Содержание 1 Освоение и исследование Сибири, XVI XVII вв. 1.1 Освоение Сибири … Википедия
Освоение космоса — Копия ракеты Р 7 в Москве на ВДНХ Космонавтика (от греч. κόσμος Вселенная и ναυτική искусство мореплавания, кораблевождение) процесс исследования космического пространства при помощи автоматических и пилотируемых космических аппаратов. Термин… … Википедия
Освоение Севера русскими — путешествия русских на С. известны с древнейших времен. Со 2 й пол 11 в. по 1 ю пол. 12 в. новгородцы колонизовали часть беломорского побережья, ими была занята Земля Вятская , с 13 в. номинально новгородской считалась Югра (предположительно это… … Российский гуманитарный энциклопедический словарь
Образование территории — Необходимо проверить качество перевода и привести статью в соответствие со стилистическими правилами Википедии. Вы можете помочь улучшит … Википедия
Расходы организации на освоение природных ресурсов — (применительно к положениям о налогообложении налогом на прибыль организаций) расходами на освоение природных ресурсов признаются расходы налогоплательщика на геологическое изучение недр, разведку полезных ископаемых, проведение работ… … Энциклопедический словарь-справочник руководителя предприятия
Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» — Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» … Википедия
Расширение территории Москвы (2011—2012) — Данные в этой статье приведены по состоянию на 26 июня 2012. Вы можете помочь … Википедия
Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» — Карточка награды Название = Медаль «За освоение недр и развитие нефтегазового комплекса Западной Сибири» Изображение: ИзображениеЛента: Изображение2ст = ИзображениеЛента2ст = Изображение3ст = ИзображениеЛента3ст = OriginalName =… … Википедия

Книги

Русская Арктика. Столетие в фотографиях / The Russian Arctic: A Hundred Years in Photographs, Павел Рыбкин, Почему книга, которую вы держите в руках, называется`Русская Арктика: столетие в фотографиях`? Наверное, можно было замахнуться и на 1000 лет, вспомнить о походах викингов и поморов. Однако… Категория: История и теория искусств Серия: Фотоальбомы Издатель: Паулсен, Производитель: Паулсен, Подробнее Купить за 3781 грн (только Украина)
Имеретинская низменность. Природно-геологические условия, проблемы освоения, И. П. Балабанов, С. П. Никифоров, И. С. Пашковский, На основании комплексной оценки природно-геологических условий определены основные ограничения, осложняющие современное освоение территории и прибрежного шельфа Имеретинской низменности.… Категория: Геология. Полезные ископаемые Издатель: Недра, Подробнее Купить за 667 руб
Озерные сапропели и их комплексное освоение, С. Штин, Рассмотрены вопросы образования, распространения и залегания сапропелевых отложений. Представлены минеральный и химический состав сапропелей, их водно-физические, структурно-механические и… Категория: Прочая образовательная литература Издатель: Горная книга, Подробнее Купить за 349 руб электронная книга (fb2, fb3, epub, mobi, pdf, html, pdb, lit, doc, rtf, txt)

Другие книги по запросу «освоение территории» >>

geography_ru.academic.ru

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории

Библиографическое описание:

Веровская Т. А. Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории [Текст] // Право: история, теория, практика: материалы IV Междунар. науч. конф. (г. Санкт-Петербург, июль 2016 г.). — СПб.: Свое издательство, 2016. С. 67-71. URL https://moluch.ru/conf/law/archive/182/10832/ (дата обращения: 11.07.2019).

Федеральным законом от 23.06.2014 года № 171-ФЗ и Федеральным законом от 21.07.2014 года № 224-ФЗ были введены в Градостроительный кодекс РФ статьи, посвящённые новым правовым институтам комплексного освоения территорий, освоения территорий с целью строительства жилья экономического класса, комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Указанные правовые институты имеют главную цель — создание новых благоприятных районов для проживания населения. Подобный опыт имеется в странах Европы, например, а Англии, где был создан современный, общественный деловой центр Доклэндс в депрессивном районе порта, а также деловой центр Парижа — Дефанс, расположенный в 8 км от Лувра. [1, С. 138] В литературе отмечается, что институт комплексного освоения является одним из самых перспективных, так как он допускает освоение большой пустой территории, в то время, когда точечная застройка в городах практически исчерпала себя; происходит снижение затрат по сравнению с точечной застройкой на 10–15 %, а также повышается спрос покупателей, так как им выгодно приобретать жилье в новом обустроенном районе. На недавно проходившем Международном экономическом форуме в городе Санкт-Петербург также поднимался вопрос реформирования института комплексного освоения. Было отмечено, что в настоящее время только данный правовой институт способен повысить качество проживания посредством создания комфортной среды, вмещающей в себя как рабочие места, так и места для отдыха. В то же время для наиболее полной реализации данной цели указанный правовой институт необходимо реформировать, так как имеется много проблем, в частности связанных с тем, что предоставляемые льготы привлекают недобросовестных застройщиков, которые тормозят процесс создания новых территорий, или же проблемы, связанные с поддержкой добросовестных инвесторов. В данной статье мы проведем разграничение данных договоров, рассмотрим особенности правового режима земель данных территорий, а также обратим внимание на некоторые имеющиеся пробелы, которые не позволяют данным правовым институтам реализовать себя в полной мере.

Указанные три правовых института имеют свои особенности. При комплексном освоении территории инвестор осуществляет обязанности по подготовке документации по планировке территории, образованию земельных участков в ее границах, а также строительство объектов в соответствии с документацией по планировке территории. Главной целью этого института является обеспечение территории объектами транспортной, коммунальной и социальной инфраструктуры, то есть строительство школ, больниц, поликлиник, трубопроводов, линий электропередач, дорог, трамвайных путей и пр. В то же время застройщик может осуществлять строительство жилых объектов в соответствии с допустимыми параметрами документами территориального планирования. Договором может быть предусмотрена обязанность инвестора передать на определенных условиях в государственную или муниципальную собственность объекты инфраструктуры. Комплексное развитие территории может осуществляться не только в отношении пустого земельного участка, но и в отношении уже застроенного, но требующего реновации. Примером тому может служить проект комплексного освоения территории «Адмиралтейская слобода г. Казани», который предусматривал проектирование в условиях исторически сложившегося города. [2, С. 115]

Институт освоения территории с целью строительства жилья экономического класса предполагает строительство одного многоквартирного дома или жилого дома блокированной застройки, в которых все или определенная часть жилых помещений будут относиться к жилью экономического класса, подлежащих продаже лицам, имеющим право на их приобретение по установленной по результатам аукциона цене. Инвестор также обязуется осуществить благоустройство территории, то есть создание тротуаров, посредством асфальтирования или укладки тротуарной плитки, размещение скамеек, фонарей и пр.

Договор комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса включает в себя элементы двух выше рассмотренных договоров. Он предполагает обязанность инвестора по подготовке документации по планировке территории, образование земельных участков в ее границах, создание объектов транспортной, социальной, коммунальной инфраструктуры (заимствовано от договора комплексного освоения территории), а также возведение многоквартирных домов, жилых домов блокированной застройки или объектов индивидуального жилищного строительства, где все или определенная доля помещений относятся к жилью экономического класса, которые должны быть предоставлены по установленной цене лицам, имеющим право на приобретение такого жилья (заимствовано из договора освоения территории с целью строительства жилья экономического класса).

Правовой режим земель территорий, используемых для реализации указанных правовых институтов, устанавливается как нормами земельного, так и градостроительного законодательства. Из логики данных правовых институтов следует, что земельный участок должен относиться к категории земель населенных пунктов. Данный земельный участок должен находиться в публичной собственности.

Порядок предоставления земельного участка в указанных институтах разный. В случае с освоением территории и комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса сначала проводится аукцион на право заключения основного договора, а затем, как правило, с победителем или единственным участником такого аукциона заключается как основной договор, так и договор аренды земельного участка уже без проведения торгов (п.13.1 ч.2 ст. 39.6 ЗК РФ, ч.2, ст. 46.5 и ч.2 ст. 46.6 ГрК РФ). И в случае с комплексным освоением территории с целью строительства жилья экономического класса предусматривается образование из данного земельного участка на основании проекта межевания территории новых земельных участков, которые затем предоставляются инвестору в аренду без проведения торгов (п.5, п.7 ч. ст. 46.4 ГрК РФ). Проект межевания территории при его отсутствии готовится застройщиком, который представляет его на утверждение в соответствующий орган власти (в Орловской области это Управление градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области). [3] Затем на основании утвержденного проекта межевания территории инвестор осуществляет образование из земельного участка несколько земельных участков за свой счет (п.5 ч.4 ст. 46.4 ГрК РФ).

Иной порядок приобретения права на земельный участок территории, предназначенной для комплексного освоения. Данный участок предоставляется в аренду по результатам торгов (ч.2 ст. 46.4 ГрК РФ). Заключив договор о комплексном освоении территории, юридическое лицо разрабатывает проект планировки и проект межевания территории, после утверждения которых, оно обязано осуществить образование новых земельных участков из того, который был ему предоставлен по результатам аукциона. [4, С.111] Договор аренды в отношении вновь образованных участков заключается без проведения торгов (п.5 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ).

Как видим, первоначальный земельный участок в случаях комплексного освоения территории и комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса подлежит обязательному разделению на несколько земельных участков в соответствии с проектом межевания территории, разрабатываемым инвестором, что влечет за собой предоставление данных земельных участков на праве аренды застройщику без проведения торгов. Проект межевания территории, предназначенной для комплексного освоения, утверждается без проведения публичных слушаний (п.1 ч. 5.1 ст. 46 ГрК РФ).

Земельный участок для комплексного освоения территории предоставляется в аренду на срок от трех до пяти лет (п.4 ч.8 ст. 39.8 ЗК РФ). Пункт 9 ст. 22 ЗК РФ указывает, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, имеет право передавать третьему лицу свои права и обязанности по договору аренды в случае, если договор аренды заключен на срок более пяти лет. Пунктами 9.1 и 9.2 указанной статьи исключения предусмотрены для арендаторов, заключивших договор комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса или договор освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Однако в последнем случае лица должны передать одновременно как права по договору аренды, так и по основному договору, что допускается только в отношении лиц, соответствующих установленным законом критериям (ч.1 ст. 46.8 ГрК РФ) и при наличии письменного согласия органа исполнительной власти, выступавшего в качестве стороны по данному договору. Выходит, что арендатор земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории, не вправе передать свои права и обязанности по этому договору третьим лицам, так как срок его заключения ограничен законом до 5 лет, а исключений для него не предусмотрено. Также можно сделать и следующий вывод: права и обязанности по основному договору могут быть переданы только в случае заключения договора комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса и освоения территории с целью строительства жилья экономического класса.

Обратим внимание на положение ч. 7 ст.46.5 ГрК РФ, где указывается право инвестора передать права и обязанности по договору комплексного освоения территории с целью строительства жилья экономического класса и по договору освоения территории с целью строительства жилья экономического класса. Части 9.1 и 9.2 ст. 22 ЗК РФ закрепляют право арендаторов передать свои права и обязанности по договору аренды вместе с правами и обязанностями по основному договору. Обратим внимание на положения ч. 9.2 ст. 22 ЗК РФ, где говорится, что допускается передача прав и обязанностей лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса по договорам аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях строительства жилья экономического класса. В литературе встречаются упоминания о том, что нередко инвесторы продают свои права в отношении некоторых земельных участков другим инвесторам, которые действуют не согласованно, в частности, они развивают только свои земельные участки, в результате отсутствуют единые пространства для отдыха и прогулок, малые площади озеленения и пр. [5] Однако была высказана и иная позиция по этому вопросу Благовещенским городским судом Амурской области по делу № 2–4969/11, где еще рассматривался вопрос о праве уступки права аренды на вновь образованные земельные участки из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Хотя данного правового института уже нет, так как он был заменен тремя вышеперечисленными, но правовая позиция суда может быть учтена ввиду продолжения действия той нормы права, на которую он ссылается, а именно п. 9 ст. 22 ЗК РФ и ввиду аналогичных целей разделения первоначального земельного участка. Как пояснил суд, раздел участка осуществляется на основании утвержденного проекта межевания территории, целью его разделения является размещение конкретных объектов. Несмотря на это использование земельных участков должно осуществляться совместно, в противном случае становится невозможным комплексное освоение. Следовательно, необходимо сохранение единого подхода и допустима передача прав и обязанностей только в отношении всех вновь образованных земельных участков одному лицу. [6]

Земельные участки, образованные из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, подлежит продаже арендатору, с которым был заключен договор в соответствии с Градостроительным кодексом без проведения торгов. Выкуп земельного участка арендаторами, предоставленного для комплексного освоения с целью строительства жилья экономического класса и освоения с целью строительства жилья экономического класса, осуществляется на общих основаниях, то есть по результатам торгов. Скорее всего такой подход законодателя обусловлен тем, что инвестор в первом случае не может измениться, так как ему не предоставлена возможность передать свои права и обязанности другому лицу, тогда как в двух других случаях инвестор может передать свои права и обязанности по основному договору, а значит и по договору аренды. Хотя формально договор аренды земельного участка в данных случаях заключается без проведения торгов, реально инвесторы проходят отбор на стадии проведения аукциона на право заключения основного договора, победитель которого заключает сразу два договора — основной и договор аренды. Предоставляемая законом возможность изменить инвестора при наличии права приобретения земельного участка в собственность без проведения торгов из государственной или муниципальной собственности позволяла бы обойти процедуру отбора на торгах.

В Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного арбитражного суда от 20 марта 2014 года по делу № А09–5461/2013 указано, что правовой режим земельного участка, предназначенного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, устанавливается в том числе проектом планировки территории, который разрабатывается инвестором после заключения договора аренды земельного участка, а реализация жилищного строительства допускается только после комплексного освоения территории. [7] Действительно, в отношении современных правовых институтов комплексного освоения территории действует то же самое правило в отношении проекта планировки территории, однако график осуществления мероприятий по освоению территории, строительству и вводу в эксплуатацию иных объектов капитального строительства оговаривается сторонами самостоятельно в дополнительном соглашении к договору. Законом не оговаривается необходимость первоначального освоения территории, посредством строительства и ввода в эксплуатацию объектов инфраструктуры, а потом жилых домов, в связи с чем, на практике встречаются ситуации, когда жильцы уже сданных домов испытывают трудности из-за отсутствия объектов инфраструктуры или их недостаточности.

Существенный риск для инвестора представляет возможность изменение в период действия основного договора генерального плана. Изменения генерального плана могут сделать договор невыгодным для застройщика, так как он не сможет рассчитывать на получение той выгоды, которая предполагалась им при заключении договора. Например, по делу № А-32–14013/2015 судами было установлено, что допустимая площадь для расположения жилых домов снизилась в три раза после внесения изменений в градостроительный план, на основании чего суды первой и апелляционной инстанций признавали право арендатора не уплачивать арендную плату. [8]

В связи со всем вышеизложенным можно говорить о том, что все три рассмотренных правовых института хотя и имеют сходные черты, но в то же самое время имеют и достаточной количество отличий. Правовой режим земель данных территорий различается. Получить полное представление о правовом режиме земель рассмотренных территорий чрезвычайно сложно, так как устанавливается как нормами земельного и градостроительного законодательства, так и градостроительного регламента. Современное законодательство имеет и свои недостатки, которые порождают риски для добросовестных инвесторов. В то же время необходимо данные риски минимизировать, так как данный институт является чрезвычайно затратным для инвестора, но очень выгодным для публичной стороны, так как позволяет решать проблемы огромного масштаба в сфере жилья и создания необходимой инфраструктуры.

Литература:

Бабенко С. В. Проблемы и перспективы реализации концепции комплексного освоения территории в крупных городах России.//Журнал правовых и экономических исследований. — 201 г. — № 2. — С. 137–140.
Дембич А. А., Закирова Ю. А. Методика комплексного освоения городской терри-тории на примере Адмиралтейской слободы г. Казань.//Известия Казанского госу-дарственного архитектурно-строительного университета. — № 2. — 2015. — С. 114–122.
Положение об Управлении градостроительства, архитектуры и землеустройства Орловской области. URL: http://orel-region.ru/index.php?head=6&part=73&unit=276&op=6 (Дата обращения:27.06.2016)
Леер А. В., Прокофьева Г. И. Порядок и правовое регулирование представления земельного участка под строительство для юридических лиц.//Проблемы совре-менной науки и образования. — № 8(50). — 2016 г. — С. 107–112
Р. Русаков Некомплексный подход. URL: file:///C:/Users/User/Downloads/85T105. PDF (Дата обращения: 25.06.2016)
Решение Благовещенского городского суда Амурской области по делу № 2–4969/11. URL: http://www.gcourts.ru/case/1266301(Дата обращения: 27.06.2016)
Постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного арбитражного суда от 20 марта 2014 года по делу № А09–5461/2013 URL: http://sudrf.kodeks.ru/rospravo/document/421027739 (Дата обращения:26.06.2016)
Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 01 марта 2016 года по делу № А32–14013/2015. URL: http://base.consultant.ru/ (Дата обращения: 27.06.2016)

Основные термины (генерируются автоматически): комплексное освоение территории, экономический класс, цель строительства жилья, земельный участок, РФ, договор аренды, основной договор, проведение торгов, участок, комплексное освоение.

Комплексное освоение территории — это что такое?

Финансы 14 января 2018

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Немного истории

Причины популярности комплексного строительства

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Минусы КОТ

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

развитие уже застроенных территорий;
КОТ;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные собственниками участков;
проекты по комплексному развитию земель, инициированные муниципалитетом.

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

Аренда земельных участков под КОТ

Договор о комплексном освоении территорий

Мы приведем лишь некоторые моменты, отраженные в нем:

застройщик обязан подготовить всю проектную документацию по КОТ, в которую не только входит планировка участка, но и отмечены все будущие объекты инфраструктуры;
право подписания договора существует только у представителя госструктур и юридического лица, выигравшего торги;
чаще в договоре отражена необходимость передачи всех инженерных сетей на баланс города в установленные рамками соглашения сроки;
сроки действия документа и тому подобные пункты.

Проблемы комплексного освоения земель

В первую очередь это отсутствие законодательной базы. Об этом мы уже упоминали не единожды.

Несколько слов вместо заключения

Источник: fb.ru

monateka.com

Новости: Освоение территорий: все включено — Эксперт

Зачинщик комплексного освоения территорий – город. Сложно сказать, что послужило пищей для этой идеи: то ли отсутствие инженерно подготовленных территорий под строительство и нежелание вкладывать в них большие средства, то ли курс администрации на глобализацию бизнеса.

«Комплексное освоение территорий, – полагает Василий Селиванов, генеральный директор Setl City, – явление позитивное. В первую очередь, оно дает возможность уйти от конфликтов с местными жителями, возникающих при уплотнении. Кроме того, такие проекты подразумевают не просто четыре стены на отшибе, а создание нового качественного жилья, встроенного в комфортную, организованную среду обитания».

Вместе с тем, чтобы комплексное освоение стало реальным, необходимо позаботиться об обеспечении будущих объектов головными источниками энергии и магистральными инженерными сетями, а также дорожно-транспортной инфраструктурой. Как правило, на начальном этапе зачинщик-город ничего предоставить не может. Выделяемые под комплексное освоение территории нередко настоящая целина. Там зачастую отсутствует не только какая-либо инфраструктура, но даже сама возможность получить энергию для будущих объектов. Все это надо создавать с нуля.

По словам директора Фонда имущества Петербурга Андрея Степаненко, желание города продавать территории для комплексного освоения крупными лотами (сотнями гектар) мотивируется следующими соображениями: «Застройщики не научились вместе готовить территорию под строительство, не могут договориться между собой. Кроме того, при застройке отдельными лотами мы не получим единообразия ни в архитектуре, ни в качестве, ни в сроках». Понятно, что «переварить» такие строительные объемы и необходимый перечень работ (создать концепцию жилой среды, профессионально управлять таким сложным проектом и т.п.) могут только крупные компании, обладающие собственными финансами или сумевшие гарантировать возврат кредитов. Что касается рисков, то Степаненко особых проблем здесь не видит: «Инвесторы знают о существующих рисках, но раз покупают, значит рисковать готовы».

По словам председателя Комитета по строительству Романа Филимонова, сегодня работа ведется по всем территориям, предоставленным под комплексное освоение: «Инвесторы ответственно относятся к своим проектам. Каких-либо проволочек и промашек нет, деньги заплачены большие, а значит и подход крайне серьезный».

Не ко времени

Город может предложить для комплексного освоения немного: северо-приморская часть Приморского района, Коломяги (также Приморский район) и Юго-Запад. До 2010 года планируется выставить на торги крупные участки под строительство 3,5 млн кв. м жилья в Каменке, Сосновой Поляне, Петродворце, Красном Селе, Зеленогорске. Еще будут переданы на торги 2 млн кв. м в северо-приморской части, севернее улицы Новоселов и около парка Сосновка. В резерве территории Ручьев и Шушары, где можно построить 4 млн кв. м жилья. Но эти земли – в частной собственности. Основной объем жилья, по мнению чиновников, дадут «Балтийская жемчужина», Морской фасад, Купеческая гавань, Конная Лахта, Северная Долина и юго-западная приморская часть города. Совокупный объем строительства – 7,3 млн кв. м. Предполагаемый срок начала ввода в эксплуатацию – 2010 год.

Сроки реализации проектов длинны не из-за больших объемов строительства, но из-за целого ряда проблем, сопутствующих комплексной застройке неосвоенных земель. Победитель торгов может выйти на площадку не ранее чем через два года. Сначала надо сделать проектную и градостроительную документацию. Только разработка проекта планировки занимает шесть-девять месяцев. Разработка и согласование проектов инженерных сетей – еще восемь-десять месяцев. Выполнение строительно-монтажных работ на инженерных сооружениях – шесть месяцев. Пусконаладка и передача на баланс городу – еще минимум шесть месяцев, а чаще 8-12. Итого – три с половиной года. Но и это не предел. Почти на каждой территории есть свои проблемы. Например, в Конной Лахте нет дорог, в Северной Долине и на Парнасе придется обсуждать имущественно-правовые вопросы с владельцами гаражей. Даже если все проблемы решать параллельно, вряд ли удастся завершить процесс раньше чем через три-четыре года.

Сюрпризы для инвестора

Инженерная подготовка территорий не проводилась в Петербурге в течение нескольких лет. В результате не осталось участков, пригодных для строительства. Когда стало очевидно, что без инженерной подготовки не увеличить строительный объем и отчитываться будет нечем, администрация объявила ее приоритетной задачей. Принята, как водится, комплексная программа со сроком действия до 2010 года. За счет бюджета администрация обещает подготовить 403,2 га. Однако пока землю к строительству готовят, как правило, сами застройщики.

«В мировой практике инженерная подготовка территорий под застройку, как правило, осуществляется за счет государственных средств, – комментирует вице-президент союза строительных компаний „Союзпетрострой“ Лев Каплан. – Это обязанность государства, так как это городские коммуникации. Поэтому в предоставлении инженерной подготовки частным компаниям больше отрицательных, чем положительных моментов, тем более что эти затраты, как правило, убыточны и выполняются отдельными застройщиками от безысходности». По словам Селиванова, затраты на инженерную подготовку могут достигать 30% себестоимости проекта.

По мнению Льва Каплана, приобретение огромных территорий еще не гарантирует их реальное освоение: «Должны быть выполнены социальные нормативы – количество школ, детских садов, поликлиник и т.п., а они не являются коммерческими продуктами. Это проблемы уже не строительные, а градостроительные, и непростые». «При комплексном развитии территорий девелопер вынужден планировать не только ликвидное жилье, но и инфраструктурные элементы, – подтверждает Ольга Копейкина, представитель компании „Сестра-Ривер“. – В зависимости от месторасположения участка и удаленности его от городской инфраструктуры доля коммерческих помещений в общем объеме строительства может варьироваться от 10 до 30%».

Проект «Новый Оккервиль» в Кудрово компания «Отделстрой» реализует на особых условиях. Строительство объектов соцкультбыта, дорог и внешних сетей финансирует федеральный бюджет. По данным компании, средства поступают сразу по факту выполнения работ. Однако получить федеральную поддержку непросто. Заявленный объем жилья должен составлять минимум 1 млн кв. м.

Не менее важный аспект – транспортная доступность. Хорошо если новый район строится по соседству с метро: по мнению Василия Селиванова, это решает 70% транспортных проблем. «Но ведь требуют развития и другие территории, не только те, где запланировано строительство станций метро», – замечает Селиванов.

Город обещает помогать: по утверждению чиновников, развитие территорий потому и называется комплексным, что должно происходить одновременно во всех направлениях. Однако большие территории не могут существовать без внутриквартальных проездов, улично-дорожной сети. Инвесторы строят дороги, но не находят того баланса, на который их можно передать. В Подмосковье уже есть поселки, где эксплуатацией дорог вынуждены заниматься частные управляющие компании, а платить за все – жители этих поселков. Словом, сюрпризы для инвестора могут проявиться на любой стадии проекта. Поэтому затраты заранее просчитать невозможно.

Малоэтажная специфика

План по сооружению малоэтажного жилья в Петербурге был принят еще в 2001 году. Несмотря на то что доля малоэтажного сектора в объеме городской застройки не превышала в то время 5%, администрация утвердила размещение малоэтажных зон с перспективой до 2010 года. Предполагалось построить 5 млн кв. м коттеджей и таунхаусов, исходя из прогноза будущего покупательского спроса на качественное жилье. Однако в чистом виде ни одного масштабного проекта малоэтажной застройки в городе пока не реализовано. Даже проект, реализуемый на территории Северной Долины, изначально задуманный как малоэтажный, претерпел изменения в сторону большей высотности. Эксперты посчитали, что из-за отсутствия инфраструктуры малоэтажная застройка в Северной Долине нерентабельна.

Освоением больших территорий пока что может похвастаться только Подмосковье. По словам Анатолия Западинского, заместителя генерального директора Rodex Group, компания с 2003 года реализует мегапроект «Можайская волна» – восемь малоэтажных поселков (1,8 тыс. домовладений) со всей необходимой инфраструктурой на территории 550 га. Поселки вводятся в эксплуатацию поочередно. Для жизнеобеспечения жителей малоэтажных комплексов инвестор не только проложил сети, но и построил очистные сооружения. «Мы сумели грамотно распределить инфраструктуру по всем поселкам. И самое главное – это не оказалось тяжким бременем для покупателей, которые вынуждены платить за нее», – добавил Западинский. По его словам, соответствующие расходы при покупке и эксплуатации для каждого жителя поселка незначительны.

Задавят массой денег

Даже самые крупные петербургские застройщики, такие как ЛЭК, ЛенСпецСМУ, Строительный трест, «Строймонтаж», не могут участвовать в торгах, на которых реализуются территории от 30 га, по экономическим ограничениям (размеры годового оборота, общая капитализация), сетует Лев Каплан. Соответственно, территории в 100-200 га стоят под парами в ожидании внешних инвесторов.

«Много говорят о возможности создать консорциумы из петербургских застройщиков для конкуренции с внешними инвесторами в освоении новых территорий, но пока нам трудно представить консорциум из компаний, которые имеют разную рыночную стратегию, – рассуждает Каплан. – Это не обеспечит однородной застройки. Более реальный путь – предоставление ведущим петербургским застройщикам городских гарантий по банковским кредитам для инженерного обустройства территорий.

Что касается средних застройщиков, то они вообще остаются в стороне от комплексного освоения, есть только призрачная надежда, что новые гиганты рынка продадут на сторону часть сформированных земельных участков. В любом случае это крохи с барского стола, а не путь к выживанию».

«Большие затраты впоследствии окупятся массовыми продажами, – уверен Селиванов. – Но произвести эти затраты на начальном этапе могут только крупные, финансово стабильные компании. Средний застройщик на них не пойдет. Следовательно, мы получим некоторую кристаллизацию на рынке. Появится группа серьезных застройщиков, которые сконцентрируются на проектах комплексного освоения земель. Это будут не только питерские компании, но и московские и иностранные. Большинству же участников рынка – а это как раз средние и малые компании – достанется завершение каких-то локальных недостроев и остатки точечных проектов в сложившихся районах города либо участие в застройке отдельных пятен в рамках проектов освоения крупных территорий».

На любой вкус

По утверждению застройщиков, которые участвуют в крупных проектах, важнейший фактор комплексного освоения – создание концепции застройки и формирование на ее основе качественно новой жилой среды. По мнению заместителя генерального директора по маркетингу и продажам компании «Отделстрой» Ларисы Окунь, сегодня изменилось и качество строительства, и жилая среда – компании должны соответствовать новым требованиям рынка.

«Класс недвижимости, планируемый девелопером к реализации на конкретной территории, напрямую зависит от местоположения участка, его размера и целей инвесторов. Очевидно, трудно позиционировать жилье как элитное, если объем предложения в проекте составляет сотни тысяч квадратных метров. Участки, удаленные от города, расположенные в труднодоступных и непопулярных направлениях, располагают к строительству массового жилья», – полагает Ольга Копейкина.

«Отличия стираются, – говорит Лариса Окунь, – в обиход входит понятие „суперэконом“ – жилье из низкой ценовой ниши, но хорошего качества. Это массовое жилье, выведенное на новый уровень». По ее мнению, в процессе строительства могут меняться представления о том, что такое качественный дом. «В большом комплексном проекте обязательно будет жилье в разных ценовых диапазонах, чтобы привлечь разных людей, – рассуждает Окунь. – Наверняка будут покупатели из других регионов, а там свои критерии качества. Мы, в свою очередь, должны строить то, что востребовано на рынке».

Продали – забыли

Фото: Александр Крупнов

По словам Романа Филимонова, сегодня есть только один проект комплексного освоения территории, по которому разработана и утверждена градостроительная документация, – «Морской фасад». Застройщик может готовить проектную документацию, чтобы получить разрешения на строительство по конкретным объектам и приступать к инженерной подготовке.

До 2009 года городская администрация обещает упаковать к торгам несколько кварталов в Приморском районе, а в 2010-м – один из кварталов Полюстрово. В Комитете по градостроительству и архитектуре разработаны и утверждены проекты планировок для жилищного строительства на участках площадью свыше 2,5 тыс. га – этого хватит для строительства 20 млн кв. м.

До 2015 года у нас будут освоены 390 га в Выборгском районе (Северная Долина), 166 га – в Красносельском, 76 га – в Курортном, 155 га – в Петродворцовом, 746 га – в Приморском, 712 га – в Пушкинском, 88 га – во Фрунзенском. В КГА разрабатываются документы на территории, которые предполагается осваивать после 2015 года. Это 1,5 тыс. га в Ручьях, Юнтолово, проекты «Морской фасад» и «Славянка». Всего в разработке 8 тыс. га.

«Комплексное освоение территорий на сегодняшний день является популярным направлением деятельности девелоперов, – утверждает Ольга Копейкина. – Вывод на рынок одновременно большого объема предложения, безусловно, повлияет на цену в среднем по городу, но в любом случае мы не ожидаем снижения цен». Комплексное освоение невозможно без государственного участия. Однако, по признанию застройщиков, власть не проявляет большого интереса к территориям, которые уже перекочевали к инвесторам в результате торгов. «Безусловно, инвестор берется за проект, исходя из своих интересов. Но это не значит, что нужно перекладывать на него всю ответственность и обязанности, которые испокон веку были закреплены за властью, – уверен Василий Селиванов. – Мы от города хотим не так уж много. Если он создал правила, пусть по этим правилам и работает».

Санкт-Петербург

Наибольшие объемы застройки – в руках столичных строителей

Инвесторам хочется внятных правил

Эдуард Тиктинский, председатель совета директоров Холдинга RBI:

– Первое условие для начала строительства – наличие утвержденного проекта планировки территории, время получения которого – около полутора лет. Показателен наш пример: все проекты на этапе градсогласований в среднем выбились из графика на девять месяцев, поскольку чиновники требуют излишней, на мой взгляд, детализации ППТ. Если убрать излишние требования, время согласований сократится.

Экономическая эффективность инвестиционных проектов критически зависит от сроков начала строительства, так что сокращение сроков согласований благоприятно скажется на инвестиционном климате. Для инвестора любые задержки по срокам – финансовые потери: при инвестициях в 1 млрд долларов с расчетом на доходность в 20% годовых при подвижке графика проекта на год инвестор теряет 200 млн долларов. Нужна единая блок-схема прохождения всех процессов согласований с нормативными сроками.

Кроме того, важно скорейшее принятие Правил землепользования и застройки, поскольку они детализируют требования к объектам строительства. Не имея четкой и понятной нормативной базы проектирования – ПЗиЗ, инвестор вынужден принимать решение об экономической целесообразности строительства с большой долей неопределенности.

Торг здесь неуместен

Лев Каплан, вице-президент союза строительных компаний «Союзпетрострой»:

– Цены на прошедших в 2007 году земельных торгах не поднимались выше 100 евро за 1 кв. м будущих улучшений. Затраты на инженерное освоение территории составляют 100-200 евро на 1 кв. м улучшений, поэтому можно предположить, что реальная себестоимость 1 кв. м улучшений в условиях комплексного освоения – минимум 200 евро.

Чем объясняется осторожность застройщиков? В постановлении городского правительства «О комплексном освоении территорий…» есть пункт: в случае невыполнения сроков инженерного освоения территории (на какое время?) договор с застройщиком разрывается, а созданные им инженерные сооружения безвозмездно передаются городу.

Стоимость создаваемых при комплексном освоении территорий инженерных сооружений составит десятки (а в некоторых случаях и сотни) миллионов евро. Если бы застройщики всерьез поверили, что это работающий пункт, они не подошли бы к Фонду имущества и на пушечный выстрел. В действительности очень трудно представить, что городские власти экспроприируют, например, у могущественного Главстроя-СПб закопанные в землю сотню-другую миллионов евро за пятидневное опоздание со сдачей той или иной очереди инженерных сооружений. Но риск есть риск. Когда на кону десятки (или сотни) миллионов евро, торг совершенно неуместен.

Переоценка на каждом этапе

Марк Лернер, генеральный директор ИСК «Петрополь»:

– В настоящее время в Петербурге заявлено более 40 масштабных проектов застройки огромных территорий. Опыт подсказывает: как минимум половина из них нежизнеспособна. При этом строительство большинства объектов начнется не раньше чем через два года, скорее всего – через пять-восемь лет.

Более или менее адекватных расчетов стоимости хотя бы инженерной подготовки для территорий такого масштаба нет. Они появятся через год-два, и только после этого инвесторы попытаются вставить эти затраты в свои финансовые планы. И обязательно еще раз оценят, выгодно ли вкладывать. Переоценка будет происходить на каждом этапе строительства. Хорошо если через два-три года 10-15 проектов будут вообще запущены.

Сейчас владельцы пятен после проведения малозатратных изыскательских работ и подготовки предварительной концепции нередко пытаются перепродавать проекты уже как улучшенный продукт. Потому что предпроектные разработки и подготовка территории – самая высокорисковая часть девелоперского процесса, требующая вложений до 20-30% стоимости проекта. Немногие компании готовы инвестировать такие значительные средства на столь длительный период времени.

На первоначальном этапе, пока есть только земельный участок без проработанного проекта, основным источником финансирования были и остаются собственные средства. Но на подготовку участка к строительству можно попытаться получить синдицированные кредиты в крупных западных фондах или банках или подобрать другую удобную схему. К примеру, договориться о проектном финансировании с одним из российских банков, получить кредит под залог участка или других активов компании или даже выпустить облигационный заем, создать ЗПИФ под проект. Если говорить о проектах поменьше – от 2 до 10 га, то на начальном этапе строительства возможно привлечение средств дольщиков. Доля этого источника финансирования постепенно снижается, сейчас она составляет 50-60%. Однако я уверен, что 30-40% средств девелоперы и дальше будут получать от дольщиков.

expert.ru

Комплексное освоение территории — это что такое? :: BusinessMan.ru

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Немного истории

Причины популярности комплексного строительства

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Минусы КОТ

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

Аренда земельных участков под КОТ

Договор о комплексном освоении территорий

Проблемы комплексного освоения земель

Несколько слов вместо заключения

ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ — это… Что такое ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ?

Смотреть что такое «ОСВОЕНИЕ ТЕРРИТОРИИ» в других словарях:

Книги

Освоение территории и его виды: промышленное, сельскохозяйственное, транспортное, рекреационное

освоение территории — это… Что такое освоение территории?

Смотреть что такое «освоение территории» в других словарях:

Книги

Правовой режим земель, предназначенных для комплексного освоения территории

Библиографическое описание:

Похожие статьи

Особенности и тенденции развития законодательства…

Правовое регулирование методики определения начальной цены…

Содержание права застройки земельного участка как…

Комплексное освоение территорий: особенности и проблемы…

Проекты комплексного освоения территорий в Псковской области

Заключение договора аренды земельного участка…

Регулирование инвестиционной деятельности в Красноярском…

Меры совершенствования развития территории муниципального…

Особенности передачи муниципальной собственности по…

Комплексное освоение территории — это что такое?

Расшифровываем аббревиатуру КОТ

Немного истории

Причины популярности комплексного строительства

Преимущества КОТ для городов и муниципалитетов

Минусы КОТ

Деятельность по комплексному освоению земель: общая характеристика

Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности

Аренда земельных участков под КОТ

Договор о комплексном освоении территорий

Проблемы комплексного освоения земель

Несколько слов вместо заключения

Новости: Освоение территорий: все включено — Эксперт

Не ко времени

Сюрпризы для инвестора

Малоэтажная специфика

Задавят массой денег

На любой вкус

Продали – забыли

Добавить комментарий Отменить ответ